Она может расчитываться как для проекта вцелом, так и для отдельных его участников, согласно их долевому участию в инвестировании проекта. Определение коммерческой эффективности инвестиционного проекта состоит в определении и анализе потока и сальдо реальных денег на различные периоды его осуществления. При этом рассматриваются и расчитываются три вида деятельности инвестора:
- инвестиционная,
- операционная,
- финансовая.
Поток реальных денег — это разность между притоком и оттоком средств от инвестиционной и операционной деятельности за рассматриваемый период осуществления инвестиционного проекта.
Сальдо реальных денег — это разность между притоком и оттоком средств от всех трех видов деятельности за рассматриваемый период осуществления инвестиционного проекта.
Поток реальных денег от инвестиционной деятельности складывается из различных видов доходов (приток) и затрат (отток), распределенных по периодам осуществления инвестиционного проекта (шагам расчета), которые включают:
1. земля (приток, отток)
2. здания и сооружения (приток, отток)
3. машины и оборудование, передаточные устройства (приток, отток)
4. нематериальные затраты (приток, отток)
5. итого вложений в основной капитал (1+2+3+4) (приток, отток)
6. прирост оборотного капитала (приток, отток)
7. всего инвестиций (5+6) (приток, отток)
Поток реальных денег от операционной деятельности включает в себя виды потоков и затрат, распределенных по периодам осуществления инвестиционного проекта, т.е. :
1. объем продаж (приток, отток)
2. цена (приток, отток)
3. выручка (1*2) (приток, отток)
4. внереализационные доходы (приток, отток)
5. производственные затраты (приток, отток)
6. амортизация зданий и оборудования (приток, отток)
7. проценты по кредитам (приток, отток)
8. прибыль до вычета налогов (3+4-5-6-7) (приток, отток)
9. налоги и сборы (приток, отток)
10. проектируемый чистый доход (8-9) (приток, отток)
11. амортизация (5+6) (приток, отток)
12. чистый приток от операций (10+11) (приток, отток)
Поток реальных денег от финансовой деятельности включает в себя виды притока и оттока денег, т.е.:
собственный капитал (акции, субсидии и др.)
краткосрочные кредиты
долгосрочные кредиты
погашение задолженности по кредитам
выплаты дивидендов
сальдо финансовой деятельности (1+2+3-4-5) (сальдо финансовой деятельности)
чистая ликвидационная стоимость объекта
Чистый поток реальных денег на стадии ликвидации объекта определеяется по совокупности следующих данных:
рыночная стоимость земли, зданий, машин и оборудования
затраты
начисленная амортизация
балансовая стоимость на последнем шаге
затраты на ликвидацию
доход от прироста стоимости капитала
операционный доход
налоги
чистая ликвидационная стоимость
Сальдо реальных денег на последний период осуществления инвестиционного проекта определяется как сумма текущих сальдо реальных денег за этот период.
Текущее сальдо реальных денег на последнем шаге равно сумме потоков реальных денег на этом шаге от всех видов деятельности на этом шаге.
На стадии ликвидации объекта в текущее сальдо реальных денег включается чистая ликвидационная стоимость оъекта. Значение реальных денег больше нуля означает, что у предприятия на данном шаге имеются свободные денежные средства. Необходимым критерием принятия инвестиционного проекта является положительное сальдо реальных денег в любом временном интервале, в котором инвестор осуществляет затраты или получает доходы. Для дополнительной оцени экономической эффективности расчитываются также:
срок полного погашения задолженности,
доли участников инвестиционного проекта в общем объеме инвестиций.
Срок полного погашения задолженности определяется только в случаях, когда для реализации инвестиционного проекта привлекались кредитные и заемные средства. В этом случае срок полного погашения задолженности должен удовлетворять банк. Потребность в заемных средствах определяется при этом по минимальному из годовых значений сальдо реальных накопленных денег. Доли участников инвест проекта в общем объеме инвестиций определяется как отношение его интегральных дисконтированных затрат (стоимости переданного или вложенного имущества и денежных средств).